遠(yuǎn)達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的的麗云小區(qū),可謂是萬事俱備,只待開盤銷售。為了控制成本、節(jié)約資金、擴大收益,需要進行稅務(wù)籌劃。麗云小區(qū)項目支付土地出讓金1, 500萬元,開發(fā)成本3,200萬元,含借款利息200 萬元,可售面積30,000平方米,如果銷售毛坯房,銷售收入總額為9, 100萬元。
[分析]
調(diào)整公司編制,10%的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除是否會降低?
【對比】
籌劃前,銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅。
不含息建造成本=1,500+3,200-200=4,500 (萬元)。
扣除項目金額=4,500×130%=5,850(萬元)。
增值額=9100-5,850=3250(萬元)。
增值率=3250÷5850=55.6%
適用稅率 40%,速算扣除率為 5%
應(yīng)交土地增值稅=3250 × 40%-5,850 × 5%=1,300-292.5=1007.5萬元
籌劃后,假設(shè)甲公司開發(fā)麗云小區(qū)需要兩年時間,公司管理人員30人,每年需要管理費用200萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作,為了加強項目管理,經(jīng)過董事會決議,把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項目中,共計擴大項目人員編制16人,每年減少管理費用、增加開發(fā)間接費用100 萬元,無其他變動因素。
不含息建造成本=1,500+3200-200+100×2=4700(萬元)
扣除項目金額=4,700×130%=6110(萬元)。
增值額=9,100-6110=2,990(萬元)
增值率=2,990 +6,110=48.9%。
適用稅率30%,速算扣除率為0。
應(yīng)交土地增值稅=2,990 × 30%-0=897(萬元)。
【結(jié)果】
改變公司編制減少企業(yè)成本110.5萬元(1,007.5-897)。
【政策依據(jù)】
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》財法字(1995)6號)第七條規(guī)定:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費,包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎(chǔ)設(shè)施費,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費,包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

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