案例中盛大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年1月取得房產(chǎn)銷售許可證,開始銷售房產(chǎn)。2017年底已經(jīng)銷售了86%的房產(chǎn),經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部初步核算,該企業(yè)需要繳納土地增值稅8,000萬元。目前該企業(yè)已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅2,000萬元。
針對企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行納稅籌劃,采取推遲清算時間以達(dá)到籌劃的效果。
[分析]
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目己
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。如果該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算,則需要在 2018 年初補(bǔ)繳6000 萬元稅款。如果該企業(yè)有意
控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模,將銷售比例控制在84%,剩余的房產(chǎn)可以留待以后銷售或用于出租。這樣,該企業(yè)就可以避免在 2018 年初進(jìn)行土地增值稅的清算,可以將清算時間推遲到2019年初。
[對比]
籌劃前,2018年初進(jìn)行土地增值稅清算,需繳納土地增值稅6000 萬元。
籌劃后,2019 年初進(jìn)行土地增值稅清算,需繳納土地增值稅6000萬元。
【結(jié)果】
這樣就相當(dāng)于該企業(yè)獲得了6000萬元資金的1年期無息貸款。如果銀行同期貸款利率為7%,則該納稅籌劃為企業(yè)節(jié)約利息 420萬元。
政策依據(jù)
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)(2006 )187號)第二條規(guī)定：
土地增值稅的清算條件;
符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算;
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(二)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上,或該比例未超過85%,但剩余的可售建筑筑面積已經(jīng)出租或自用的;
2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

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