【例子】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn),為取得土地使用權(quán)支付1,000萬元,為開發(fā)士地和新建房及配套設(shè)施花費1, 200萬元,財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?80萬元,不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，該企業(yè)咨詢利息費用是否應(yīng)該納入稅前扣除項。建議不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明,將利息費用納入其他費用計算扣除。

【分析】
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況:一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除;另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間,企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所扣除費用的不同而決定采用哪種方法。
【對比】
籌劃前,提供金融機(jī)構(gòu)利息證明,可納入扣除費用為190萬元。
具體計算:80+(1,000+1200)×5%=190(萬元)。
籌劃后,不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明,可納入扣除費用為220萬元。
具體計算:(1,000+1,200)×10%=220(萬元)。
【結(jié)果】
企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明,關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例,如果超過5%,則提供證明比較有利;如果沒有超過5%,則不提供證明比較有利。在上述情況下不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇,可以增加 30萬元的扣除費用,從而達(dá)到籌劃目的。
【政策依據(jù)】
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字(1995)6號)第七條第(三)項規(guī)定:財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙?br/>融機(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

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